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Créditos hipotecarios: oferta versus demanda potencial
En el presente informe, IDEAL aproxima la cantidad de hogares (en Argentina y Mendoza) que no poseen viviendas y resultarían elegibles para solicitar los créditos hipotecarios que exigen contar con un empleo formal y mínimos niveles de ingresos familiares.

CRÉDITOS HIPOTECARIOS: OFERTA VERSUS DEMANDA POTENCIAL

Vivienda propia: alternativas de financiamiento

Hasta hace un par de años, primaban 3 alternativas posibles para financiar la compra de una casa propia. En primer lugar, los planes de Vivienda Social, altamente subsidiados por el gobierno, y enfocados en las familias con ingresos relativamente bajos (inferiores a los 2 Salarios Mínimo Vital y Móvil -SMVM).

En segundo lugar, se destacan los programas especiales de Institutos Provinciales de Vivienda (IPV) para trabajadores formales con capacidad de ahorro (como el programa de Ahorro Previo en Mendoza); los cuales tienen un financiamiento y subsidio parcial por parte del Estado, y están enfocados a grupos familiares con ingresos medios (entre 2 y 4 Salarios Mínimo Vital y Móvil –SMVM- aproximadamente).

En tercer lugar, y también con un financiamiento mixto (y subsidio público), existe el Plan ProCreAr, lanzado en el año 2012 y que fue la línea de crédito hipotecario más importante hasta el año 2015, otorgando un promedio de 40 mil créditos por año en todo el país.

Sin embargo, recientemente, en 2016, apareció una cuarta alternativa: los créditos ofrecidos por el sistema financiero, que promete posicionarse como la opción más relevante en segmentos de familias con ingresos medios y altos. En este mercado, la modalidad más popular son los Créditos Hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Esquemas de crédito similares a la UVA existen en Chile desde 1967, en Bolivia desde 2001 y en Uruguay desde 2002.

Estos créditos están destinados principalmente a hogares que tienen ingresos superiores a los 4 SMVM, y tienen la característica que el monto prestado se expresa en UVA, por lo que las cuotas y el capital se ajustan todos los meses por la inflación. La tasa de interés se define como UVA más un porcentaje adicional anual. De esta manera, la contemplación de la inflación en la actualización del capital permite ofrecer cuotas iniciales muchos más bajas y accesibles que un crédito a tasa fija; aspecto que amplia sensiblemente las familias con posibilidades de acceso al financiamiento.

En el presente informe, IDEAL aproxima la cantidad de hogares (en Argentina y Mendoza) que no poseen viviendas y resultarían elegibles para solicitar los créditos hipotecarios que exigen contar con un empleo formal y mínimos niveles de ingresos familiares. El ejercicio realizado pretende reflejar las asimetrías existentes entre la demanda potencial y oferta actual de créditos hipotecarios.

Evolución de los créditos hipotecarios y oferta del sistema financiero

Los créditos hipotecarios otorgados a las familias fueron extremadamente bajos durante la última década. En el año 2006 se dieron $108 mil millones en créditos hipotecarios en Argentina[1], de los cuales el 2,5% se otorgaron en Mendoza. En el año 2009 no se dieron prácticamente préstamos hipotecarios en el país, disminuyendo el saldo (real) de los mismos un 18% anual.

Con el plan ProCreAr, se llegó a un saldo de $92 mil millones en el año 2012 en Argentina y a aproximadamente $2 mil millones en Mendoza. A partir de ese año hubo una disminución en los créditos dados, alcanzando en el año 2016 un saldo de casi $48 mil millones en el país y apenas mil millones en la Provincia. En este momento, el saldo real de los créditos hipotecarios resultaba un 60% menor al existente en los años 2007/2008.

La reactivación de los préstamos hipotecarios tiene un punto de quiebre en el año 2016 con el lanzamiento de los Créditos Hipotecarios UVA. El año 2017 fue el boom de los créditos hipotecarios, ya que se otorgaron aproximadamente $53 mil millones, logrando más que duplicar el saldo 2016 y recuperando en apenas un año la caída observada desde 2009. En Mendoza, durante el año 2017 también se logró aumentar drásticamente el saldo de créditos desde $1.163 millones a $2.429 millones.  

Sin embargo, y a pesar de esta recuperación, los créditos hipotecarios aún mantienen una bajísima participación en relación al PBI (1%) en comparación con otros países como Chile (23,8%), Brasil (8,5%), Colombia (6,1%) y Paraguay (3,4%).

A pesar de la reciente competencia en la oferta, las condiciones de acceso al crédito marcan sensibles asimetrías (incluso entre bancos de capitales privados) para un crédito de similares condiciones.

Existen 17 bancos que ofrecen créditos hipotecarios bajo la modalidad de UVA en todo el país. Una comparación de las condiciones ofrecidas por las 11 entidades que están disponibles en la mayoría de las provincias permite advertir que el Banco Nación ofrece la tasa más baja con un valor de 7,35%, mientras que la mayor tasa que se observa en otros bancos se aproxima al 10%.

A su vez, el Banco Nación también tiene la cuota inicial más baja (de $5.670) para un préstamo de $1 millón (la cuota más alta observada para igual monto de crédito y plazo supera los $9.000).

Para acceder a este préstamo de $1 millón, que según la Caja Previsional Técnica de Mendoza permite la construcción de una vivienda de 65 m2, el Banco Nación exige un ingreso mínimo de $33.267 con un plazo de 30 años.

Aproximadamente el 70% de los créditos otorgados a familias corresponden a Bancos públicos (principalmente Banco Nación, seguido de Ciudad y Provincia de Buenos Aires), ya que tienden a ofrecer condiciones más competitivas.

¿Cuál es la demanda potencial hacia estos nuevos instrumentos?

En Argentina el 66% de los hogares urbanos son propietarios de sus viviendas, representando a un total de 5,8 millones de hogares. Este porcentaje es relativamente similar entre hogares de ingresos bajos, medios y altos (distribución de ingresos laborales de las familias según quintil[1] [2]).

El resto de los hogares que no son propietarios deben alquilar o vivir en viviendas prestadas u ocupadas y es aquí donde se notan las diferencias por nivel socioeconómico. En los hogares más ricos, un alto porcentaje alquila sus viviendas mientras que en los hogares más pobres es mayor la proporción de familias que vive en casas prestadas u ocupadas, sin pagar un alquiler.

En Gran Mendoza, el 64% de los hogares son propietarios de sus viviendas, esta proporción tiende a crecer con el quintil de ingreso. A su vez, el porcentaje de hogares que alquila es similar por nivel de ingresos, mientras que existen grandes diferencias entre el porcentaje de familias que viven en casas prestadas u ocupadas (esta proporción es decreciente con el nivel de ingreso).

En un principio podría pensarse como potenciales demandantes de los créditos hipotecarios al 34% de hogares no propietarios. No obstante, para ser acceder a estos créditos los prestatarios deben cumplir ciertos requisitos formales, principalmente tener un empleo en blanco y superar cierto nivel de ingreso laboral.

Según informes realizados por el Gobierno Nacional, la oferta de créditos hipotecarios (para trabajadores en blanco con capacidad de ahorro) tiende a segmentarse en base a los niveles de ingresos laborales.

Los hogares con empleo formal e ingresos laborales entre 2 a 4 SMVM acceden, en mayor medida, al Programa ProCreAr o los determinados planes especiales de Institutos Provinciales. Por otro lado, los hogares con ingresos superiores a 4 SMVM acceden primordialmente a los créditos UVA (ya que los otros programas tienden a excluirlos). Esta categorización no resulta del todo taxativa, y existen en el margen situaciones ambiguas, sin embargo, permite estimar una aproximación a la demanda potencial que podría enfrentar el mercado de créditos hipotecarios.

De esta manera, unos 725 mil hogares en Argentina, podrían resultar elegibles para un crédito hipotecario que exige empleo formal y capacidad de ahorro (ProCreAr, IPV, bancos). A su vez, la cantidad de hogares potencialmente elegibles en Gran Mendoza aproximaría los 22 mil.

Demanda versus oferta: brechas y perspectivas

Si solamente se analizan los hogares que no son propietarios de viviendas, se advierte que el porcentaje de hogares que podría acceder a una casa propia sólo vía políticas de Vivienda Social (altamente subsidiadas) constituyen la base de la pirámide y alcanzan el 76%. Aquí predominan hogares que se desempeñan en la informalidad laboral y/o poseen ingresos bajos.

A su vez, un 16% de los hogares en Argentina podría clasificar principalmente para un crédito ProCreAr o programas provinciales (para trabajadores formales con capacidad de ahorro), y el restante 8% a los créditos UVA ofrecidos por los bancos.

En Mendoza el porcentaje de hogares no propietarios que se encuentran excluidos del sistema financiero es de 79%. El 14% de las familias no propietarias pueden acceder un crédito ProCreAr o los programas del IPV (trabajadores formales con capacidad de ahorro), y el  7% restante a créditos UVA ofrecidos por bancos.

Desde la perspectiva de la oferta, recientes informes del Gobierno Nacional daban cuenta que durante este año se otorgarían aproximadamente unos 100 mil créditos hipotecarios en Argentina. En este contexto, y confrontando esta oferta con la demanda potencial, por cada crédito ofrecido, existirían más de 7 hogares que podrían demandarlo. A su vez, en Mendoza, por cada crédito ofrecido existirían aproximadamente 8 hogares que podrían demandarlo. Esta demanda potencial resultaría aún mayor si se consideran los créditos hipotecarios para una segunda vivienda.

El ejercicio de aproximar la oferta (esperada) y la eventual demanda potencial de créditos permite poner en perspectiva que el mercado hipotecario (a pesar de su vertiginoso crecimiento) aún está muy lejos de cerrar la brecha; y existen condiciones para que siga creciendo de manera dinámica en la medida que el escenario macroeconómico genere confianza y predisposición al endeudamiento.

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